E Tu Sai Chi Deve Pagare le Spese Condominiali?

Spese condominiali

Proprietario o inquilino? Venditore o acquirente? Comodante o comodatario? Insomma, chi deve pagarle queste benedette spese condominiali?

Scommetto che ogni volta che si tiene un assemblea condominiale nel tuo palazzo – ed i conti non tornano – c’è qualcuno che vuole fare il furbo e scarica le proprie responsabilità a destra e a sinistra.

Pensa alla signora Maria, quella antipatica del quarto piano, che non vuole pagare le spese perché l’inquilino a cui ha affittato l’appartamento non le paga né l’affitto né le spese.

O al Cazzaniga, del primo piano, che è scappato con una di vent’anni più giovane di lui ed ha lasciato moglie e figli nell’appartamento e da allora si rimbalzano l’un l’altro la responsabilità del pagamento (ma, alla fine, di soldi non se ne sono mai visti!).

O a quello nuovo (uno tutto strano che lavora a Milano…) che ha comprato l’appartamento all’ultimo piano e adesso non vuole pagare gli arretrati di quello che glie l’ha venduto, sostenendo che sia colpa dell’agenzia che non gli ha detto che c’erano quasi 2 mila Euro di spese condominiali ancora da saldare e quindi di “chiederle a loro”.

…e tu assisti a liti furibonde, mentre l’amministratore si tiene neutrale come la Svizzera (“perché sa, la signora Maria ha tanti millesimi, e poi chi la convince più a rifare i balconi?”) e la spunta chi urla di più “perchè me l’ha detto mio figlio che è avvocato”.

Insomma, in materia di oneri legati alla conduzione del condominio esiste una varietà ed un complicanza di rapporti tale da rendere l’individuazione chiara, cristallina ed insindacabile dei soggetti che devono pagare le spese condominiali un vero e proprio rebus.

Con questo post cerchiamo di fare un po’ di chiarezza sull’argomento, perché – rullo di tamburi – le regole ci sono… ma spesso per il quieto vivere vengono “dimenticate”!

1) PROPRIETARIO ED INQUILINO

La responsabilità del pagamento delle spese condominiali grava sempre sul proprietario. Quest’ultimo, tuttavia, ha la facoltà di richiedere all’inquilino il rimborso di un importo pari alle spese di gestione ordinaria, con esclusione delle spese “di parte padronale” e delle spese straordinarie.

Per comodità è consuetudine “spalmare” l’importo degli oneri annui a carico del conduttore in un numero di rate pari a quelle dell’affitto (il famoso “anticipo spese” richiesto contestualmente al pagamento della pigione mensile).

E se l’inquilino non dovesse pagare la sua parte? Beh, si chiama “rischio locativo” mica per niente (anche se i modi per fare le cose per bene ci sono)!

2) NUDO PROPRIETARIO ED USUFRUTTUARIO

In seguito all’entrata in vigore della Legge 220/2012, nudo proprietario ed usufruttuario sono responsabili in solido nei confronti del condominio, così come avviene tra comproprietari.

Piccola (ma importante) nota: la distinzione tra spese condominiali di ordinaria amministrazione – di competenza dell’usufruttuario – e spese condominiali straordinarie – di competenza del nudo proprietario – ha rilevanza solo in relazione al diritto di voto in assemblea, mentre il pagamento di qualsivoglia onere mantiene natura solidale.

Insomma, uno dei due DEVE pagare, ed ha poi diritto a rivalersi sull’altro in separata sede per la quota corrisposta che non sia di propria spettanza.

3) COMODANTE E COMODATARIO

Per i beni concessi in comodato d’uso gratuito valgono le stesse regole applicabili nel rapporto che intercorre tra proprietario ed inquilino: responsabile del pagamento è sempre il comodante (proprietario del bene), che avrà diritto a rivalersi sul comodatario (ossia chi utilizza il bene) per il solo rimborso delle spese di gestione ordinaria.

4) PROPRIETARIO E CONDOMINO APPARENTE

A questo punto sembrerebbe banale ma… anche in questo caso è il proprietario (e non il condòmino apparente, sia esso coniuge, familiare od ospite) ad essere unico responsabile del pagamento delle spese condominiali.

5) VENDITORE E ACQUIRENTE

Il Legislatore prevede che vi sia solidarietà tra acquirente e venditore nel pagamento delle spese condominiali relative all’ultimo biennio e maturate sino al momento in cui non è stata trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo (ossia l’atto di compravendita) che determina il trasferimento del diritto.

Per questo quando si acquista una casa è bene verificare che il venditore abbia provveduto al pagamento di quanto dovuto sino alla data dell’atto notarile: per dormire sonni tranquilli è sufficiente richiedere all’amministratore il rilascio di una dichiarazione “liberatoria” che certifichi che tutti i versamenti sino stati effettuati regolarmente.

6) CONDOMINO SEPARATO O DIVORZIATO

In questo caso specifico si applicano le norme che regolano i rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario (come specificato dall’art. 1026 del Codice Civile): il proprietario (od i proprietari, ciascuno pro-quota) ed il titolare del diritto di uso e di abitazione sono responsabili in solido nei confronti del condominio.

Spero che questo breve post ti sia stato utile per riordinare le idee (e per affilare le armi in vista della prossima assemblea condominiale a cui parteciperai)! :)

Ricordati, se desideri ricevere gratuitamente maggiori informazioni a riguardo inviaci subito una mail all’indirizzo info@immobiliarealfa.com o chiamaci al numero +39 0321 622100: un nostro consulente è sempre a tua disposizione!

APE: Mini-Guida a Tutte le Novità… in 4 Facili Punti!

01 - APE
Dal 1° Ottobre il rilascio dell’APE relativo ad un’unità immobiliare o ad un edificio avverrà secondo criteri fissati su base nazionale, che modificheranno in maniera sostanziale gli attuali contenuti.

Le novità discendono da ben 3 decreti minesteriali del 26 Giugno 2015 e riguardano l’attuazione della direttiva europea 2010/31/UE: dal 1° di Ottobre la redazione dell’APE sarà omogenea su tutto il territorio nazionale e l’efficienza energetica degli edifici sarà valutata con i medesimi criteri da Bolzano a Palermo.

Se vuoi vendere o affittare la tua casa è importantissimo incaricare un tecnico abilitato affinché possa redigere l’attestato di prestazione energetica. Di fatti, se fino ad oggi i controlli (seppur previsti) sono partiti nelle Regioni in via sperimentale, ora le verifiche scatteranno d’obbligo su almeno il 2% degli attestati rilasciati ed a partire dagli edifici inquadrati nelle classi più alte. Vista l’entità delle sanzioni è bene stare molto attenti!

Vediamo insieme quali saranno i contenuti dell’APE interessati dalla variazione.

COME CAMBIA L’APE?

Oggi l’APE tiene conto del solo fabbisogno energetico richiesto per garantire il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria all’interno dell’abitazione.

Dal 1° di Ottobre saranno invece considerati tutti i servizi energetici presenti nell’edificio: riscaldamento, acqua calda sanitaria, raffrescamento, ventilazione e, per il non residenziale, illuminazione e sistemi di trasporto (ascensori e scale mobili).

IL “FABBRICATO DI RIFERIMENTO” NEL NUOVO APE

Per ciò che riguarda la determinazione dei requisiti di rendimento energetico, la principale novità è l’introduzione del cosiddetto “fabbricato di riferimento”. Dal 1° Ottobre la performance energetica di una casa sarà ricavata confrontando l’unità immobiliare in esame con un fabbricato “ombra”, in tutto e per tutto analogo a quello reale, ma composto “virtualmente” in condizioni ottimali, tenendo conto anche della forma e dell’ubicazione climatica.

A seconda delle differenze che emergeranno tra il fabbricato “vero” ed il fabbricato “ombra”, sarà assegnata la classe di merito.

COME SARA’ FATTO IL NUOVO APE?

L’APE sarà suddiviso in cinque pagine e, oltre alla fotografia ed ai dati completi dell’edificio, conterrà obbligatoriamente – pena l’invalidità – la prestazione energetica globale, la classe energetica, la qualità energetica del fabbricato per riscaldamento e raffrescamento, i valori di riferimento a norma di Legge, le emissioni di anidride carbonica, l’energia esportata e – soprattutto – le raccomandazioni su come sia possibile migliorare la situazione esistente e su quali siano le proposte di intervento da eseguire più urgentemente.

La performance complessiva dell’immobile sarà indicata, come già avviene, mediante l’uso di lettere che vanno dalla A – massimo livello prestazionale – alla G per il livello meno virtuoso.

Aumenta il numero dei livelli complessivi, che passa da 7 a 10; i primi quattro faranno tutti riferimento alla lettera A, con 4 gradazioni: da A4 (il più efficiente) ad A1.

Dal gennaio 2016 l’Enea dovrà realizzare ed attivare una banca dati nazionale, denominata Siape, per raggruppare in un solo database tutti gli attestati rilasciati sul territorio nazionale. Il sistema sarà studiato in modo da dialogare con i vari elenchi regionali, non solo quelli degli APE, ma anche con i catasti degli impianti termici, per favorire l’attività di controllo incrociato e garantire la coerenza dei dati presenti nei vari database.

Tu hai già provveduto a dotare il tuo immobile di Attestato di Prestazione Energetica? Ricorda, se intendi vendere o affittare la tua casa è obbligatorio possederlo!

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Mentalità da Marines per Vendere o Affittare il tuo Ufficio a Novara, Prima e Meglio degli Altri!

vendita affitto ufficio novara

La crisi del mercato immobiliare ha colpito indistintamente tutte le categorie di fabbricati, dagli immobili ad uso residenziale a quelli del settore terziario e produttivo. C’è però una categoria di immobili che in questo momento se la passa decisamente peggio degli altri: stiamo parlando dei beni accatastati in categoria A/10, ossia gli uffici e gli studi professionali.

Al giorno d’oggi un appartamento, così come una casa indipendente o una villa, può essere comunque venduto o affittato: il più delle volte sono sufficienti una valutazione corretta e qualche piccolo accorgimento per arrivare al risultato in tempi ragionevoli. Lo stesso discorso vale per i negozi e per gli immobili produttivi (magazzini, laboratori, capannoni), salvo che la posizione o le caratteristiche strutturali siano particolarmente infelici.

E con l’ufficio, invece, come la mettiamo?

La risposta è contenuta in una parola che non ti piacerà per niente, cioè MALE: a Novara la collocazione di un ufficio sul mercato immobiliare, sia in vendita che in affitto, sta diventando una vera e propria missione impossibile.

Se sei proprietario di un ufficio a Novara e stai faticosamente cercando di vendere o affittare sai benissimo di cosa sto parlando: poche richieste, scarsissimo interesse, e quei pochi interlocutori realmente interessati ti fanno offerte ridicole e spesso inconsistenti. Così, mentre tu continui a pagare IMU, TASI, TARI e spese condominiali, il tuo ufficio resta lì a prendere polvere e deperire.

Ci sono però delle eccezioni, delle “menti illuminate” che raggiungono l’obbiettivo e collocano il proprio immobile in maniera quasi miracolosa. Così, mentre tu aspetti e speri che un medico, un commercialista o un avvocato venga proprio a comprare (o ad affittare) il tuo ufficio vecchio di 40 anni, attorno a te qualcuno è diventato un “marines degli immobili in categoria A/10” e vende (o affitta) presto ed a valori ben più elevati di quello che oggi il mercato gli consentirebbe di percepire.

“Un marines?” – ti dirai – “ma non stiamo esagerando?”

No caro, non sto per niente esagerando. Ci vuole una mentalità da Marines per vendere o affittare il tuo ufficio a Novara.

Hai mai sentito il motto “improvise, adapt and overcome” (ossia “improvvisare, adattarsi e raggiungere lo scopo”)? E’ un adagio diffuso tra i militari del corpo dei Marines, reso celebre da una sequenza del film Gunny di Clint Eastwood. “Improvvisare, adattarsi e raggiungere lo scopo” è l’obbiettivo di ogni Marine coinvolto in situazioni belliche di particolare complessità… e visto che il mercato in cui ci troviamo è una vera e propria zona di guerra, “improvvisare, adattarsi e raggiungere lo scopo” è la soluzione per la collocazione del tuo ufficio, che senza una precisa tattica rischia di restare impantanato in trincea (e pagare tasse) ancora per molto tempo.

Ma quali sono le tecniche segrete da Marines che ti faranno piazzare il tuo ufficio presto e bene? Te ne elenco tre a prova di crisi, ma metti in conto che in tutti i casi dovrai affrontare un investimento economico. Ricorda: “Marines are built through the ethos of struggle and sacrifice”.

1) TRASFORMA IL TUO UFFICIO IN UN’ABITAZIONE

Se le norme di attuazione del P.R.G. vigente ed il regolamento di condominio lo consentono, con pochi interventi un ufficio – che per caratteristiche strutturali è molto simile ad un’abitazione – può essere agevolmente trasformato in un appartamento. Questo incrementerà esponenzialmente le tue possibilità di collocare l’immobile in tempi ragionevoli, sia sul mercato della compravendita che sul mercato della locazione.

Attenzione però, scolpisci queste parole a fuoco nella tua mente: prima di affrontare i costi che un cambio di destinazione d’uso comporta, valuta con precisione l’importo REALE al quale potrai collocare l’immobile sul mercato.

Te lo dico senza troppi giri di parole: non diventerai ricco né otterrai il prezzo al quale “quello del quarto piano ha venduto 3 anni fa” o l’affitto che percepivi per l’ufficio nel 2003… ma risolverai immediatamente il tuo problema (ed oggi non è poco!).

2) UN GRANDE UFFICIO DIVENTA… TANTE PICCOLE STANZE IN CONDIVISIONE

Sai quali sono gli uffici più difficili da collocare? Quelli grandi e vecchi, nel centro storico, con spese condominiali mastodontiche e niente parcheggio… ossia il 50% dell’offerta.

Sembrerebbe un’ovvietà, ma in troppi non considerano l’opzione di effettuare il cambio di destinazione d’uso di cui ti ho parlato poco sopra e trasformare il proprio ufficio in stanze arredate per studenti, soprattutto se è collocato in prossimità delle sedi delle facoltà universitarie. In questo modo un lento ed ingombrante elefante – che renderebbe comunque pochissimo – si trasformerebbe rapidamente in una miniera d’oro a rischio pressoché zero, supportata una domanda in costante crescita.

Certo, la gestione degli studenti è più complessa della gestione di uno studio di architetti, ma la rendita oggi sarebbe doppia. E poi perché non affidarsi a dei professionisti che potrebbero consigliarti per il meglio ed aiutarti nella gestione?

3) CO-WORKING, L’UFFICIO CONDIVISO CHE PIACE

Dicevamo che gli uffici più difficili da collocare sono quelli grandi e, conseguentemente, costosi da gestire. Hai mai pensato di improvvisare ed allestire il tuo ufficio per il co-working? Postazioni di lavoro multiple ed indipendenti all’interno della medesima struttura, adattabili ad ogni bisogno del conduttore, con contratti “mordi e fuggi” che possano soddisfare l’esigenza di estrema flessibilità (e contenimento dei costi) di numerose attività lavorative di nuova e vecchia concezione.

Come nel caso delle stanze in condivisione, con la trasformazione del tuo ufficio in una struttura per il co-working il tuo impegno nella gestione dell’immobile subirà un’impennata… ma la contropartita sarà un basso rischio locativo ed un reddito decisamente più “corposo”!

Le tre soluzioni che ti ho proposto comportano interventi radicali sull’immobile ed un cambio di mentalità che è difficile da digerire, soprattutto se nella tua testa l’ufficio è sempre stata una tranquilla e pacifica mucca da mungere.

Ti svelo però un piccolo segreto: l’erario guadagna UN SACCO DI SOLDI sui polli che “piuttosto che svendere lo tengo vuoto” o “io so che il mio ufficio vale molto di più” o ancora “di gente che ha i soldi ce n’è sempre, basta aspettare”, e non fa altro che incamerare ogni anno nuove tasse e balzelli mentre tu, proprietario con la testa dura, ti lamenti del governo e paghi, aspettando una ripresa che promettono da 5 anni ma che non arriverà mai, perché E’ IL MERCATO AD ESSERE CAMBIATO.

Per cui bando alle ciance, se sei arrivato a leggere fino a qui significa che dentro di te si nasconde un marine e sei pronto a raggiungere il tuo scopo attraverso l’improvvisazione e l’adattamento. Hai accettato una brutta verità e ripudiato una bella bugia. Ora, soldato, saranno necessari sacrificio e impegno per vincere la battaglia per l’ufficio.

Chiamaci al numero +39 0321 622100 per una consulenza: 4 veterani sono a tua completa disposizione! ;)

5 Falsi Miti sul Contratto di Affitto Transitorio – Tu a quale Credi?

contratto transitorio
Il contratto di affitto transitorio è un delicato argomento sul quale c’è tanta, troppa confusione. Cerchiamo di fare chiarezza con questo post, spiegandoti come sia possibile affittare casa a Novara utilizzando questa particolare tipologia contrattuale.

Prima di tutto facciamo un rapidissimo riepilogo sulla disciplina delle locazioni di immobili ad uso abitativo.

La legge 431/98, che ha riformato la normativa sulle locazioni abitative, non solo contempla i classici contratti di affitto “4 anni + 4 anni” ma anche altre forme contrattuali, di durata più breve e statisticamente meno praticate. In particolare tra i cosiddetti contratti “del secondo canale” presenta particolari vantaggi il contratto di affitto a uso transitorio.

Il contratto di affitto a uso transitorio è una tipologia di contratto di locazione utilizzata per esigenze temporanee non turistiche. Con questo tipo di contratto, un soggetto (il locatore) concede per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione ad un altro soggetto (il conduttore) dietro pagamento, da parte di quest’ultimo, di un corrispettivo.

La Legge determina il periodo minimo e massimo di durata del contratto: con un contratto transitorio la casa può essere affittata per un periodo minimo di 1 mese ed un periodo massimo di 18 mesi. Attenzione: se le parti pattuiscono un periodo inferiore a 1 mese, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di 1 mese; similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla Legge.

La normativa di riferimento è cristallina, e prevede alcuni “paletti” assolutamente degni della massima attenzione:

– La “causa di transitorietà”, sia essa derivante da un’esigenza del locatore o del conduttore, deve essere comprovata attraverso l’allegazione al contratto di locazione di documentazione idonea allo scopo (come ad esempio un contratto di lavoro a termine).

– Nei contratti ad uso transitorio non è necessario dare la disdetta al termine della locazione, poiché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito.

– I contratti di locazione ad uso transitorio debbono essere stipulati solo ed esclusivamente avvalendosi del modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D).

– Essendo la città di Novara capoluogo di provincia, l’ammontare del canone di locazione non sarà determinato dalla libera contrattazione tra le parti, bensì sarà determinato sulla base del contenuto degli accordi territoriali stipulati tra le principali associazioni dei proprietari di casa e degli inquilini.

Fatte queste dovute premesse, ecco un elenco dei 5 miti da sfatare sui contratti di affitto ad uso transitorio:

1) Con un contratto transitorio sfratto subito l’inquilino moroso!

Falso. La procedura di sfratto per morosità (che è differente dalle altre tipologie di sfratto) segue il medesimo percorso ed è soggetta alle medesime variabili, indipendentemente dalla forma contrattuale praticata: ne deriva che i tempi per rientrare in possesso dell’immobile siano influenzati solo in base all’andamento della causa (ed al comportamento dell’inquilino). Per contro è vero che, quantomeno in linea teorica, un inquilino che manifesta un’esigenza di carattere transitorio difficilmente “metterà le radici” nell’alloggio, come invece potrebbe fare una famiglia numerosa.

2) Il contratto transitorio è obbligatorio se la casa arredata.

Falso. Inspiegabilmente si tratta di una credenza diffusissima. In realtà il Legislatore non ha mai fatto alcuna distinzione tra una casa arredata ed una casa non arredata, principio che – a conti fatti – è impossibile da definire (anche se la giurisprudenza in merito si spreca). Nessuna norma impone l’utilizzo di un contratto di affitto transitorio in presenza di arredo ed accessori.

3) Sono un inquilino: con un contratto transitorio me ne vado quando voglio…

…invece con un contratto ad uso abitativo tradizionale “pago le penali”. Anche questa l’ho sentita parecchie volte. In presenza di un grave motivo (anche questo è un concetto molto relativo ma, tant’è) e praticando qualsiasi forma contrattuale il conduttore può in qualunque momento esercitare il diritto di recesso dal contratto di locazione, previo avviso a mezzo lettera raccomandata A/R il cui preavviso deve essere determinato contrattualmente. Non c’è nessuna “penale”: banalmente il proprietario avrà diritto a ricevere i canoni di locazione sino alla scadenza del periodo di preavviso.

4) Il contratto transitorio può non essere registrato.

Più che di un falso mito, si tratta di una vera e propria furbata. Se il contratto di locazione ha durata inferiore ai 30 giorni non è soggetto a registrazione. Ma abbiamo appena detto che il contratto di locazione di natura transitoria ha durata minima di un mese e quindi… il rebus è subito risolto (e le tasse devono essere pagate!).

5) Il contratto transitorio si rinnova automaticamente.

Ahhh, la famosa forma 1+1 che tanto piace ai proprietari fantasiosi! Anche in questo caso siamo in aperto contrasto con la normativa che regola i contratti di affitto transitori. Di fatti, prevedere il rinnovo costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno dell’esigenza di transitorietà che ha giustificato la stipula del contratto… e ricadremmo con tutt’e due le gambe nella fattispecie “4 anni + 4 anni” che tanto abbiamo fatto per evitare.

Conviene quindi stipulare un contratto di affitto ad uso transitorio?

La risposta è sì, ma se e solo se sussistono le condizioni che ho descritto poco sopra. In tutti gli altri casi non abbiamo alcun tipo di convenienza, né economica (non è possibile avvalersi dell’aliquota al 10% con l’imposta sostitutiva, che rende altre forme contrattuali decisamente profittevoli), né pratica. Quindi perché complicarsi inutilmente la vita?

Buon affitto a tutti!

Vendi Casa Prima e Meglio con l’Home Staging

Home Staging

Ti sembrerà strano, ma nel mercato attuale bastano alcuni piccoli – ed economici! – accorgimenti per ridurre i tempi di vendita del tuo immobile e, perché no, farti recuperare qualche soldino in più rispetto al valore attuale della tua casa (che in genere è molto più basso di quello che pensi). L’insieme di questi interventi prende l’altisonante nome nome di Home Staging.

L’Home Staging, più precisamente, può essere definito l’arte di “preparare” la casa in modo adeguato in vista di una vendita. Si tratta di un insieme di interventi ed opere, di entità più o meno invasiva, teso alla spersonalizzazione dell’immobile ed all’esaltazione dei suoi punti di forza. Insomma, un po’ come farsi bello per il primo appuntamento.

In Italia l’Home Staging, soprattutto nelle piccole realtà di provincia come Novara, è una soluzione apprezzata ma decisamente poco praticata, principalmente poiché non viene percepita dal cliente-venditore come un fattore determinante per la collocazione della propria casa. Ma se è vero che oggi, per gli immobili di fascia media, la vera determinante è il prezzo, non dimentichiamo che stiamo pur sempre vendendo un prodotto che – come le mele al mercato! – meglio è presentato e tanto più facilmente potrà essere collocato, soprattutto in presenza di una fortissima concorrenza.

È possibile quindi “fare Home Staging” investendo pochi Euro? La risposta è sì, ma tutto dipende dal prodotto che stai proponendo. Ho raccolto 5 tra le più frequenti casistiche con cui mi trovo a che fare in fase di acquisizione; quello che trovi poco sotto è un riassunto della consulenza che offro ai clienti e che, credimi, ha un’importanza VITALE per vedere casa presto e bene!

1) LA CASA È VECCHIA E PIENA DI MOBILI

Vuoi valorizzare il trilocale ereditato dalla nonna? Benissimo, su le maniche perché qui l’intervento di home staging sarà il più duro: togli tutti i mobili (oggi alcuni mercatini dell’usato propongono addirittura sgomberi gratuiti), dai una bella imbiancata alla casa e tira a lucido i pavimenti. Con un costo relativamente contenuto svecchierai l’appartamento e gli conferirai quella freschezza che farà percepire al potenziale acquirente tutto il potenziale nascosto delle case di una volta. La ristrutturazione – se necessaria – sarà percepita come un’interessante personalizzazione del bene, non come l’inevitabile condanna per aver acquistato una casa vecchia e brutta!

2) LA CASA È NUOVA MA… CHE DISORDINE!

Su, lo so che i tuoi bimbi che trasformano la casa in un luna park, che i gatti spargono peli dappertutto e che non hai mai tempo per stirare i panni. La vendita però è un lavoro duro, ed oggi è più importante che mai presentare una casa ordinata e pulita (…che è la prima regola dell’Home Staging). Forza e coraggio, la vogliamo vendere o no? Confina i giochi dei bambini nella loro stanza, presenta una cucina impeccabile e fa sì che ogni complemento di arredo sia al posto giusto: immagina di trasformare la tua casa in una “vetrina” dove sono in mostra spazi, mobili e accessori. Hai la fortuna di possedere un appartamento nuovo… fa che sia percepito come “subito abitabile” e la vendita sarà un piacevole percorso in discesa!

3) TROPPA PERSONALITÀ FA MALE…

Alt! Facciamo una dovuta premessa: non sto dicendo che la tua casa deve essere anonima e priva di un suo carattere, ma ricorda che quando l’immobile è eccessivamente personalizzato correrai il rischio di cozzare con i gusti del potenziale acquirente, che farà fatica a “sentire sua” l’abitazione e la scarterà immediatamente. Quindi via le 3 dozzine di fotografie dal mobile della sala, la collezione di bottiglie di birra dalla cucina, la bandiera del Milan dalla camera di tuo figlio e, se hai gusti “etnici”, spegni quei bastoncini di incenso perennemente accesi. Non vorrai mica farti scappare la vendita per un motivo che non ha nulla a che fare con il mattone!

4) …TROPPA POCA FA ANCHE PEGGIO!

Questo è un problema che mi si presenta più frequentemente nel mercato della locazione. Ci sono proprietari che pensano di collocare un appartamento arredato allestendolo con il minimo sindacale “per lasciare all’inquilino ampie possibilità di personalizzazione” (e spendere meno). Attenzione, nella pressoché totalità dei casi, questa scelta è sbagliata: un’abitazione arredata sul mercato della locazione viene collocata o scartata nei primi 30 secondi del sopralluogo: è sufficiente elevare il tuo immobile al di sopra della media (bassissima…) dell’offerta novarese e, prezzo permettendo, la tua casa inizierà subito a produrre un reddito. Quindi sotto con tende colorate, accessori e stampe: scegli una linea guida (moderna, retrò, allegra, accogliente) e rendi la tua casa unica!

5) IL VERO SEGRETO DELL’HOME STAGING: LA LUCE!

La luminosità è un fattore di importanza capitale. Una casa luminosa è “viva” e trasmette energia positiva. Concorda strategicamente i sopralluoghi dei potenziali acquirenti nel momento in cui la casa da il meglio di sé con la luce naturale e, se proprio non ti è possibile, butta via subito quelle maledettissime lampadine a risparmio energetico: l’effetto obitorio non è gradito da nessuno!

Seguendo i piccoli consigli che ti ho elencato poco sopra avrai già fatto un passi da gigante rispetto alla tua “concorrenza”, ma ricorda un concetto fondamentale: se ad un corretto intervento di preparazione non segue una promozione forte ed adeguatamente strutturata, tutti i sacrifici che hai fatto (ed i soldini che hai speso!) nell’Home Staging “fai da te” PUOI CONSIDERARLI BUTTATI. Affidati a dei professionisti che possano consigliarti per il meglio, che studino con te un accurato piano di marketing e diffida da chi si presenta da te a fare ancora le fotografie con il cellulare: oggi la pesca con le bombe a mano non funziona più.

Non ci credi? Fai un esperimento tu stesso e prova a metterti dall’altra parte della barricata: apri un portale di annunci immobiliari qualsiasi e fai scorrere le varie inserzioni: consulterai l’inserzione più bella o quella più brutta? Beh… hai già trovato la risposta ;)

Buona vendita!

Sei sicuro che la valutazione del tuo immobile sia corretta?

valutazione immobile
È matematico: se la valutazione del tuo immobile è troppo alta non venderai casa, almeno fino al prossimo anno.

Sia tu che io sappiamo benissimo che, nel mercato attuale, la chiave di volta per una vendita rapida e indolore è il prezzo.

Fai fatica a vendere? La gente viene a vedere la tua casa ma poi non si fa più sentire? Puoi continuare a nasconderti dietro un dito, tentare ogni sorta di strada alternativa (rent to buy, home staging e compagnia briscola), ma finché non ti convincerai che la strada che dovrai percorrere si chiama “ridimensionare le aspettative” continuerai a pagare le spese condominiali, l’IMU ed ogni onere legato al possesso di una casa… Che non vuoi più possedere.

Come puoi allora ottenere una giusta valutazione del tuo immobile e vendere casa in un tempo ragionevole? Ti basta seguire alcuni piccoli, ma saggi, consigli:

1) FATTI UN ESAME DI COSCIENZA

Se vuoi una valutazione del tuo immobile è perché vuoi vendere casa. Ma ne sei proprio sicuro? Quante volte mi sono sentito dire dal proprietario dell’immobile “chiedo un prezzo elevato perché non ho la necessità di vendere” o “io voglio VENDERE, non SVENDERE”?

Purtroppo molto spesso non ci si rende conto che “oggi” non è più “ieri”. La mia risposta quindi è sempre la stessa: se non vi è una reale necessità di alienare il bene o le aspettative sono molto alte… beh, non vendere, ci sono molti altri modi (spesso decisamente vantaggiosi) per tenere duro aspettando la ripresa!

2) L’ERBA DEL VICINO È SEMPRE LA PIÙ CARA

Vuoi farmi arrabbiare? Dimmi che quello del piano di sopra, 3 anni fa, ha veduto a 50.000 Euro oltre il valore che ti ho preventivato e vedrai uscire il fumo dalle mie orecchie. Non finirò mai di ripeterlo: il mercato NON E’ PIU’ QUELLO DI 3 ANNI FA (e spesso quelli del piano di sopra dicono un sacco di bugie). Se vuoi vendere in tempi rapidi ti conviene darmi retta e ricordarti che, quando effettuo una valutazione, non intendo mai sminuire il valore del tuo immobile, ma darti una buona consulenza perché tu possa concludere l’operazione presto, ottenendo il massimo che oggi si può chiedere al mercato.

3) QUANTO È GRANDE LA TUA CASA?

” Il costruttore mi ha fatto pagare i balconi al 50%, quindi devo valutarli al 50%!”. Peccato che, se leggi bene il tuo atto di acquisto, ti accorgerai che la vendita è stata effettuata “a corpo e non a misura”, e il discorso del costruttore va a farsi benedire. C’è un solo modo per determinare la superficie di un immobile ai fini della sua valutazione: attieniti alle regole definite dalla norma UNI 10750 e non ti sbaglierai mai!

4) OCCHIO AI TUOI CONCORRENTI!

Eccoci arrivati al punto: per formare il giusto prezzo nel mercato attuale bisogna guardare “la concorrenza”, ossia confrontare il prezzo al quale hai deciso di proporre la tua casa con le cifre alle quali vengono proposti nella tua zona beni immobili assimilabili al tuo.

Lo so che casa tua è più bella delle altre… ma se vuoi una valutazione realistica, oggi, devi leggere meno manuali di estimo e guardarti un può più in giro, considerando che il prezzo richiesto non è mai il prezzo “di chiusura”: tieni sempre un margine di ribasso del 10%-15% se vuoi muoverti in assoluta sicurezza.

5) L’AGENZIA DELLE ENTRATE TI DA UNA MANO!

Sono sicuro che conosci già la banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate… ma se così non fosse facci un giro: i valori indicati sono da ritenersi puramente indicativi ma, a differenza di quanto avveniva negli anni passati, i dati relativi agli ultimi semestri sono molto più attendibili. Perfetto per una valutazione del tuo immobile fai da te!

6) FIDATI DI CHI NE HA VISTE TANTE

Ricorda che il tuo agente immobiliare di fiducia ha visto sicuramente molte più case di qualsiasi altro consulente (geometra, commercialista o avvocato) che tu possa interpellare ma che, a differenza di quest’ultimo, percepirà il suo compenso solo quando avrà venduto la tua casa: per un agente immobiliare fare una valutazione errata oggi significa saltare il pasto domani.

Ti svelo un segreto (ma non dirlo a nessuno!): nell’effettuare una stima il mio obbiettivo è trovare un buon compromesso tra il reale valore di mercato e le tue esigenze di venditore. Quando questo sistema è in equilibrio ci sono ottime probabilità di trasformare la tua casa in denaro in tempi rapidi e fare, entrambi, un ottimo affare. Quindi se vuoi una valutazione gratuita – e realistica! – del tuo immobile non esitare a chiamarci al numero +39 0321 622100: saremo lieti di mettere la nostra esperienza al tuo servizio!

Chi altro vuol fare un buon investimento immobiliare?

investimento immobiliareParlando di crisi del mercato immobiliare, quante volte hai sentito pronunciare la frase “oggi chi ha i soldi fa gli affari”?

È innegabile che negli ultimi anni il prezzo degli immobili sia sceso vertiginosamente, con ribassi che in certi casi hanno toccato il 50%. Ed è proprio in momenti come questi che chi dispone già di un capitale da investire, anche minimo, può impiegarlo in un investimento immobiliare ad alto rendimento e basso rischio.

Le possibilità di guadagno ci sono, eccome, ma bisogna essere capaci di valutare il proprio investimento con grande razionalità, badando più al portafoglio che al cuore. Effettua la tua scelta secondo la fredda logica dei numeri e farai un ottimo affare, esattamente come se tu stessi acquistando un qualsiasi strumento finanziario.

Ecco quindi una piccola guida per investire in maniera oculata i tuoi risparmi nel mattone.

1) SCEGLI L’IMMOBILE GIUSTO

Se decidi di impiegare i tuoi risparmi nell’acquisto di un’immobile effettua la tua scelta in maniera strategica, analizzando l’investimento secondo il principio “dal grande al piccolo”: considera inizialmente il quartiere e il contesto e, man mano, scendi nel particolare raccogliendo informazioni sul palazzo e sul vicinato fino a fare una vera e propria radiografia dell’alloggio. Ecco come dovresti procedere:

  • Veduta aerea: la casa deve trovarsi in una buona posizione, comoda per i servizi e le infrastrutture. Se c’è difficoltà di parcheggio privilegia alloggi con il posto auto. Se ti trovi nei dintorni della stazione bada a stare lontano dal rumore dei binari. Periferia o centro ormai cambia poco: l’importante è che la posizione abbia “un suo perchè”.
  • Fai attenzione allo stabile: necessita di manutenzioni straordinarie? Se in condominio, qual è la situazione contabile? E quali sono i costi “di parte padronale” che dovrai sostenere una volta diventuto proprietario?
  • Occhio al vicinato: un solo vicino rompiscatole può mandare in fumo il tuo investimento immobiliare. A buon intenditor…
  • Privilegia i piccoli tagli abitativi: in proporzione un monolocale renderà di più di un bilocale, ed un bilocale renderà di più di un trilocale. Inoltre, i piccoli tagli abitativi godono della maggiore domanda e soffrono meno la fluttuazione dei prezzi. La “rotazione” degli inquilini è rapida, e questo riduce il cosiddetto “rischio locativo”.

2) CONSIDERA TUTTI I COSTI DEL TUO INVESTIMENTO IMMOBILIARE

Quando compri un’immobile con l’idea di metterlo a reddito è bene che tu consideri TUTTI i costi connessi all’operazione. Ecco l’elenco delle voci “con segno meno” che dovrai considerare:

  • Il prezzo di acquisto: semplice, più è basso e migliore sarà il tuo investimento immobiliare!
  • Il costo di mediazione: informati prima di effettuare l’acquisto sui costi connessi ad una transazione mediata. A Novara l’acquirente corrisponde in genere all’agenzia immobiliare un importo pari al 3% + IVA del prezzo di vendita concordato con il venditore, ma sarai libero di contrattare l’onorario con il tuo agente immobiliare di fiducia.
  • Il costo dell’atto notarile: se l’immobile è pagato in contanti dovrai corrispondere, oltre alle imposte (molto probabilmente senza alcuna agevolazione) l’onorario notarile, anch’esso assoggettato ad IVA. Se poi il tuo acquisto avvenisse con l’ausilio di un finanziamento (ma sicuramente non è il tuo caso, giusto?), allora dovrai addizionare un’ulteriore voce di costo, ossia l’atto di mutuo.

3) LA CASA È GIÀ PRONTA?

Se sì… Wow, è ora di metterla in affitto!

Difficilmente però un immobile acquistato ad uso investimento è bell’e che pronto: se l’hai pagato così poco un motivo c’è! Dovrai pertanto fare molta attenzione ai costi connessi ad un’eventuale ristrutturazione (piccola o grande che sia), all’allestimento ed eventualmente all’acquisto di mobili ed accessori.

Piccolo ma importantissimo suggerimento: in questa fase non pensare con la tua testa, ma con la testa dell’inquilino. Bada a dotare l’appartamento di ciò che REALMENTE serve, accantonando per un attimo la tua idea di casa e pensando prima di tutto a chi potenzialmente sarà il tuo inquilino. Hai acquistato un appartamento in zona università? Predisponilo per la condivisione con due letti singoli e due scrivanie! Hai comprato un grande bilocale per la giovane coppia? Mettigli una bella cucina ed una bella camera matrimoniale! Possiedi un monolocale nei pressi della stazione? Proponilo accessoriato, nessun pendolare ha il tempo di acquistare tutto il corredo!

4) STABILISCI IL GIUSTO PREZZO

“Giusto prezzo” significa tante cose. Richiedere un canone che sposi le caratteristiche del tuo immobile con le esigenze del mercato è stabilire il giusto prezzo. Ma un buon investimento immobiliare deve darti una buona rendita, per cui fai molta attenzione al rapporto tra quanto percepirai di affitto e quanto pagherai di tasse. Con qualche piccolo accorgimento il tuo guadagno netto può fare balzi da gigante!

5) GESTISCI IL TUO IMMOBILE AL MEGLIO

Il tuo investimento immobiliare deve generare un cash flow costante. L’affitto deve essere percepito regolarmente e non devono esserci periodi “scoperti” tra un inquilino e un altro. Massima attenzione quindi nella selezione del conduttore, alla gestione della locazione, del rilascio e del subentro. E se non hai tempo per seguire l’intero processo… c’è chi può farlo per te a condizioni davvero interessanti!

Nel mercato si usa dire che hai fatto un buon investimento immobiliare solo quando la tua rendita NETTA annuale è superiore al 5%. Secondo te è troppo? Io direi di no, perchè di immobili dotati di queste caratteristiche ne ho parecchi da proporti, già pronti, già arredati, già affittati. Tu impegni un piccolo capitale ed io ti garantisco una rendita PIU’ ALTA di quella che ho indicato sopra. Non ci credi? Chiamami al numero +39 0321 622100 e comincia a guadagnare subito!

Affitto: quel piccolo errore che costa 500 Euro all’anno al proprietario di casa

AffittoCaro proprietario di casa, che dormi sonni tranquilli perché I’inquilino ti paga regolarmente l’affitto, ho una brutta notizia da darti: molto probabilmente, senza saperlo, STAI PERDENDO DEI SOLDI.

Hai letto bene, non hai le traveggole: l’inquilino non rompe le scatole, incassi regolarmente il canone mensile e funziona tutto a meraviglia… eppure stai BUTTANDO DEL DENARO DALLA FINESTRA.

Ti sembra strano, vero? No, non correre a fare i conti, la soluzione a questo problema che non sapevi di avere C’È ed È SEMPLICISSIMA, ti basta continuare a leggere.

Prima di tutto chiariamo due concetti, quello di “contratto di locazione a canone concordato” e di “cedolare secca” sull’affitto.

I contratti a canone concordato sono contratti di affitto per immobili ad uso abitativo caratterizzati dal fatto che il canone, per l’appunto, non è frutto della libera contrattazione tra le parti (ossia un canone “di mercato”), ma è determinato sulla base del contenuto di accordi territoriali stipulati periodicamente tra le principali associazioni dei proprietari ed i sindacati degli inquilini.

Cedolare secca“, invece, è il termine con il quale si identifica l’imposta sostitutiva sui redditi derivanti dalla locazione del tuo appartamento: anziché prendere il 95% dell’affitto che percepisci nell’anno e “buttarlo” nella tua base imponibile IRPEF, tassandolo con il sistema di aliquote proprio dell’imposta sulle persone fisiche, lo vedrai tassato PER INTERO AL 21%. Niente imposta di registro in sede di prima registrazione, niente imposta di bollo a carico dell’inquilino, niente imposta di registro in sede di rinnovo annuale… perdendo però la possibilità di richiedere l’adeguamento del canone.

Bene, ora mescoliamo le due nozioni di cui sopra: con il D.L. 47/2014 (il cosiddetto “Piano Casa”), utilizzando un contratto di locazione a canone concordato l’aliquota della cedolare, per il quadriennio 2014-2017, SCENDE DAL 21% AL 10%, consentendo un notevole risparmio a chi ha la possibilità di avvalersi di questo regime fiscale.

Tutto chiaro fin qua? Bene!

Dopo questo doveroso preambolo, eccoti svelato dove avviene la tua perdita: posto che ti sia conveniente esercitare l’opzione per la cedolare secca, verifica sempre se il canone che percepisci non sia pari (o inferiore!) al canone concordato, perché se così fosse… STAI PERDENDO L’11% del tuo affitto, OGNI ANNO.

Come calcolare allora questo benedetto canone concordato? Facciamo un esempio pratico (ogni riferimento a fatti o persone è del tutto casuale!).

Sei proprietario di un bellissimo appartamento all’ultimo piano con ascensore di uno stabile in zona Santa Rita, costruito nel 2013 e mai abitato. Hai fatto valutare l’appartamento da un’agenzia e, visto il momento, vista la penuria di inquilini solvibili, ha determinato che potrai percepire al massimo 500,00 € al mese.

L’immobile, termoautonomo, ha una superficie di 60 metri quadri calpestabili (calcolati secondo le modalità di cui all’allegato C), è ben arredato, è provvisto di balcone, cantina ed un bel box auto.

Non dimentichiamo che il condominio ha una piccola porzione di verde comune e che l’appartamento è accatastato in categoria A/3.

Ci siamo? Benissimo, andiamo ora a determinare quale sarà il canone di affitto massimo che potrai percepire se optassi per un contratto a canone concordato dalla durata di 3 anni e rinnovabile automaticamente per altri 2.

1) DIAMO I VOTI!

Per prima cosa prendi l’allegato D dell’accordo territoriale sottoscritto il 16 Maggio 2013 per determinare in quale subfascia sarà inserito il tuo appartamento. Facciamo i conti con la tabella dei punteggi e diamogli un voto!

– Box: 4 punti
– Ascensore: 1 punto
– Vetustà: nuovo e mai abitato… 4 punti
– Livello di piano: ultimo… 2 punti
– Cantina: 1 punto
– Balconi: 1 punto
– Servizi semplici: 1 punto
– Riscaldamento: centralizzato con contabilizzazione di calore… 1 punto
– Giardino comune: 1 punto
– Categoria catastale: A/3… 2 punti

TOTALE: 18 punti

Con 18 punti complessivi rientri alla grande nella prima subfascia (e ci mancherebbe, con tutto quello che hai pagato l’appartamento!) :-)

2) TROVIAMO L’AREA DI RIFERIMENTO…

Abbiamo detto che si trova in zona Santa Rita? Benissimo, consultando l’allegato A-BIS verificherai che rientra in Area 3.

3) …ED ORA CALCOLIAMO L’AFFITTO!

Consultando l’allegato B1 relativo ai contratti di tipologia 3+2, calcoliamo il canone massimo che potrai percepire affittando il tuo appartamento a canone concordato. Il valore all’interno del quale potrai muoverti varierà tra gli 87,14 €/mq ed i 72,06 €/mq all’anno.

Quale dei due valori considerare? Semplice: quanto più l’appartamento è bello e ben accessoriato, tanto più tenderò al valore massimo. Ma noi non vogliamo esagerare e consideriamo un valore intermedio, pari a 79,06 €/mq.

Abbiamo detto che il tuo appartamento è completamente arredato, giusto? Fantastico, l’allegato D ti permette di incrementare il valore €/mq calcolato di un buon 30% massimo (e qui sì che incrementiamo, i mobili sono proprio belli!).

79,06 €/mq + 30% = 102,78 €/mq.

Andiamo ora a determinare il canone annuo:

102,78 €/mq x 60 mq = 6.166,80 €

Il canone mensile massimo sarà pertanto pari a:

6.166,80 € : 12 = € 513,90 ~ € 500,00

Guarda un po’ che bella sorpresa, è esattamente il canone che l’agenzia aveva valutato essere congruo con il momento di mercato!

4) QUANTO TI RIMANE IN TASCA?

Applichiamo ora le regole di cui ti ho parlato sopra per determinare il reddito netto, ossia quello che ti resta in tasca del tuo affitto al netto delle tasse:

– Reddito netto con contratto “tradizionale” ad uso abitativo (cedolare secca 21%): 6,000,00 € – 21% = 4,740,00 €
– Reddito netto con contratto a canone concordato (cedolare secca 10%): 6,000,00 € – 10% = 5,400,00 €

La differenza è pari ad € 660,00: guadagni (o meglio, NON PERDI) più di un mese di affitto. Quante cose puoi fare con 660,00 € ogni anno?

La storia che ti ho raccontato oggi è stata un po’ lunga, ma sono profondamente convinto che sia valsa la pena leggere tutto… anche se è giusto ricordarti che la regola non vale per tutti gli appartamenti:
– in alcuni casi la riduzione dell’imposta è “bilanciata” da un affitto più basso del valore di mercato, ma IL GUADAGNO NETTO E’ IDENTICO ed E’ MOLTO PIU’ FACILE AFFITTARE AD UN PREZZO PIU’ CONTENUTO!
– in altri casi, per alloggi vetusti, molto poco accessoriati o collocati in zone periferiche, purtroppo, non c’è convenienza e devi “tenerti” la tua tassazione ordinaria.

…ma siccome tentare non nuoce e le probabilità di GUADAGNARE qualche soldino in più ci sono, prova a farti due conti. E se ti trovi in difficoltà non esitare a contattarci … Saremo ben lieti di offrirti la nostra consulenza!

Buon affitto!

I 7 segreti per non avere mai più problemi con enel, gas e acqua

I 7 segreti per non avere più problemi con enel, gas e acqua.

Se anche tu almeno una volta hai avuto problemi con le forniture di energia elettrica, gas e acqua, troverai molto interessante questo breve elenco di suggerimenti che possono salvarti la vita PRIMA che le utenze domestiche diventino un problema DAVVERO serio.

Pensaci bene: come potresti vivere anche solo un giorno senza energia elettrica? Cosa succederebbe se nel bel mezzo dell’inverno qualcuno venisse a sigillarti il contatore del gas e ti staccasse il riscaldamento? E come faresti se, una volta comprata la tua nuova casa, non riuscissi ad attivare la fornitura di acqua?

Come puoi ben immaginare si tratta di questioni di estrema importanza, che potrebbero seriamente compromettere la qualità della tua vita ed arrecarti parecchie noie (burocrazia, tempo perso e soldi buttati!)… per cui accendi la stampante e preparati ad incorniciare quanto ti riporto di seguito, un elenco di 7 regole d’oro forgiate in centinaia di ore di assistenza diretta fornita ai miei clienti nel corso degli anni, nei casi peggiori addirittura con l’ausilio di un legale!

Ecco i 7 segreti che ti aiuteranno a PREVENIRE (che è meglio che curare) ogni problematica e dormire sonni tranquilli:

1) RECUPERA LE FATTURE.

Prima di acquistare (soprattutto all’asta) o affittare un appartamento, sincerati SEMPRE sullo stato in cui versano le utenze domestiche. Le forniture sono attive? Non sono attive? Ci sono delle situazioni di morosità?

Il modo migliore per verificare la situazione è recuperare l’ultima fattura ricevuta dal precedente intestatario – ATTENZIONE, non il bollettino di pagamento! – che riporta i dati dell’ultima azienda che ha avuto in carico la fornitura e contiene i due codici magici, il POD ed il PDR.

Cosa sono queste strane sigle?
– il POD (point of delivery) attiene la fornitura di energia elettrica ed identifica in maniera univoca il punto presso il quale il fornitore “consegna” l’energia, affinché possa essere prelevata dall’utente. E’ importante non confondere il POD – rintracciabile per l’appunto in fattura o, se ancora presente, sul “cartellino” apposto sul contatore – con il numero cliente attribuito e leggibile sul display del misuratore (ogni fornitore ha il suo!).
– il PDR (punto di riconsegna) ha la medesima valenza, ma viene utilizzato nelle forniture di gas naturale.

Per la sola fornitura di gas, oltre al PDR, ti sarà utile rilevare il numero di matricola del contatore (per verificare che non vi siano “disallineamenti” tra PDR e contatore) ed il consumo rilevato dal dispositivo.

Disponendo dei dati di cui sopra ti sarà facile gestire le operazioni di voltura o subentro.

Purtroppo, si possono presentare delle situazioni borderline in cui non si capisce bene cosa stia accadendo: non si riesce ad individuare il precedente fornitore, vi sono transazioni in corso (switch della presa o amenità simili) o – come accadutomi recentemente – la presa non risulta in carico a nessun fornitore. In questi casi il consiglio che ti posso dare in senso assoluto è… lasciare perdere: il processo di “regolarizzazione” della fornitura è lento, macchinoso ed il più delle volte il raggiungimento dell’obbiettivo è frutto della pura casualità. Se proprio non ne puoi fare a meno – perchè la casa con le utenze disastrate è proprio quella dei tuoi sogni – puoi interpellare l’autorità garante per l’energia ed incrociare le dita!

Discorso a parte per la fornitura di acqua, dacché si ha sempre a che fare con fornitori locali con operatività del tutto differenti da città a città. A Novara abbiamo la fortuna di interloquire con Acqua Novara VCO che, disponendo di un front office “fisico” in via Leonardo Triggiani n. 9, permette di risolvere la pressoché totalità dei problemi in maniera piuttosto snella.

2) SPERIMENTA: IL CONTATORE È QUELLO GIUSTO?

Beh, se hai acquistato la casa nella prateria il problema non si pone. Ma se il tuo appartamento si trova all’interno di un condominio è bene verificare che i contatori che hai individuato corrispondano VERAMENTE al tuo alloggio: mi è capitato spesso che il cliente pagasse l’energia di un altro condòmino e vice versa, senza averlo mai saputo!

Il modo più semplice per effettuare la verifica è interpolare i dati a tua disposizione: molti scrivono il proprio nominativo o l’identificativo dell’appartamento sul contatore; altre volte è sufficiente verificare quale contatore sia attivo e quale non attivo; altre volte le portinaie hanno memoria enciclopedica e, oltre a sapere gli affari di tutto il condominio, una mano la possono dare anche in quel senso… Insomma, fà balà l’oeucc!

3) VERIFICA SEMPRE TUTTO.

Partiamo dal presupposto che il call center sono IL MALE e che sarebbe meglio effettuare ogni operazione sulle utenze domestiche faccia a faccia con un operatore qualificato.

Detto questo, prima ancora di impegnarti con l’acquisto di un’abitazione, o prima di firmare un contratto di affitto (sia tu il proprietario o l’inquilino), effettua SEMPRE le verifiche di cui al punto 1. Poi, se il tuo interlocutore è un call center, effettuale una seconda ed una terza volta: spesso gli operatori telefonici hanno il brutto vizio di dire una cosa per un’altra. Se tutto è ok a quel punto puoi richiedere una voltura – se la fornitura è attiva – od un subentro – se la fornitura è cessata – a tuo nome. L’operazione può essere fatta telefonicamente, via internet o vis-à-vis presso un punto vendita del fornitore prescelto. Trascorso il tempo necessario, telefona ancora per verificare che l’operazione che hai eseguito sia andata a buon fine.

Certo, quello che ho scritto sopra può sembrare un tantino eccessivo. Ma quante volte mi è capitato che l’operatore si dimenticasse di “schiacciare il bottone” vanificando ogni richiesta? Quante volte le mie richieste “non sono state recepite dal sistema”? Se ad ogni richiesta di voltura non andata a buon fine avessi risparmiato un centesimo a quest’ora sarei ricco!

4) NON ARRIVA LA BOLLETTA? È ORA DI PREOCCUPARSI…

La bolletta non arriva. Così il primo mese pensi che si tratti di un banale disservizio, il secondo mese ti prometti di sollecitarne al più presto l’invio ed il terzo mese te ne sei dimenticato. Poi, passato un anno, arriva il bollettone da 2.000 Euro che ti fa prendere un infarto, ed in quattro e quattr’otto ti ritrovi a contrattare con il fornitore per ottenere una dilazione di pagamento e non farti applicare interessi di mora. Peggio ancora se ti contatta direttamente la società di riscossione del credito!

La soluzione al problema è semplice: tieni SEMPRE in evidenza la contabilità delle tue fatture, e se non arrivano con la cadenza prospettata all’atto della sottoscrizione del contratto contatta immediatamente il fornitore e chiedi lumi. Ricorda, il numero verde è gratuito! ;)

5) È ARRIVATA LA BOLLETTA? LEGGILA!

Per il principio di cui sopra (ho già detto che i call center sono IL MALE?), può capitare che erroneamente si dia corso a contratti di fornitura non compatibili con la richiesta o le esigenze dell’utente. Ho visto forniture industriali attivate su un bilocale di 40 metri quadri, appartamenti di 5 vani con i consumi stimati di un monolocale, scambi di persona e di indirizzo (ne sa qualcosa chi a Novara abita in via Agogna, in via Maestra o in via San Rocco…).

Se proprio non vuoi applicarti con l’interpretazione dei geroglifici presenti nelle fatture, comunque ottimamente spigati sul solito sito dell’autorità garante per l’energia, quantomeno controlla che gli estremi siano effettivamente quelli da te comunicati e la tipologia di fornitura sia coerente con la tua richiesta e con le tue esigenze REALI.

6) IL MERCATO LIBERO CONVIENE DAVVERO?

Sì e no.

Ossia, senza entrare nel merito nè fare nomi di questo o quel fornitore, dopo tante imprecazioni (e due cause!) posso affermare con certezza che, se anche lo sconto c’è, lo si paga salato intermini di disservizi, ritardi e contrattempi: bollette che non arrivano, pratiche che si perdono, assistenza post contrattuale inesistente sono solo alcuni dei malus che porta con sé un mercato in cui il risparmio è piccolo, ma i problemi sono davvero enormi. Non parliamo neanche dei casi in cui il piccolo fornitore fallisce o non si fa più trovare telefonicamente. Ne vale davvero la pena?

7) CONTROLLA I TEMPI.

PRIMA di avviare qualsivoglia pratica verifica le tempistiche prospettate dai fornitori per le operazioni di posa del contatore, attivazione o voltura del contratto.

Nel mercato delle locazioni capita spesso che inquilini trasfertisti abbiano bisogno di fruire immediatamente della casa. Scoprire a contratto firmato che il fornitore di turno ci metterà un mese ad erogare la corrente elettrica è – letteralmente! – una doccia fredda.

Se tu  rientrassi nella categoria dei trasfertisti, a maggior ragione effettua sempre la verifica preventiva: se le tempistiche sono compatibili con tue esigenze nessun problema, diversamente eviteresti di fare un grosso buco nell’acqua!